台北時間 2026 年 9 月 18 日星期五早上八點三十二分。聯準會升息之後，美股四大指數反而全面反彈，原油價格同步走低，游庭皓把這個組合形容成「賣預期、買現實」：過去一段時間做多美債利率的人找到窗口回補空單，資金開始輪替。不過他也提醒，這一波美股的下殺幅度並不小，未來幾天能不能持續築底還要觀察。
道瓊上漲 316 點、0.61%，收在 51,778 點，已經來到半年線附近。標普 500 上漲 85 點、1.14%，收在 7,637 點。納斯達克上漲 439 點、1.69%，收在 26,418 點，重新站上所有均線。費半上漲 353 點、3.14%，收在 11,599 點，勉強守住第二隻腳。游庭皓順口開了個玩笑：川普如果早知道市場在升息的時候還這樣漲，當初就把鮑爾留任算了，反正鮑威爾到現在也不聽他的話。
美國的升息高峰過去之後，市場要重新定價利率和股市估值之間的關係。但這一天他把焦點擺在台灣，因為央行前一天的理監事會議，結果跌破了外界眼鏡。
央行第十個季度不動，楊金龍說走自己的路
央行沒有跟著美國升息。
重貼現率、擔保放款融通利率、短期融通利率全部維持不變，重貼現率繼續停在 2%，這已經是連續十個季度沒有任何調整。游庭皓說，他過去的判斷是央行應該升息一碼或半碼，再搭配適度的信用管制放鬆；信用管制放鬆是過去兩年的主軸，但國際市場正在收縮，貨幣政策適度偏緊有它的必要。
日本央行看起來一定會升，韓國央行已經升了，歐洲央行也升了。無論通膨比台灣高還是比台灣低，主要經濟體都已經進入升息循環。台灣卻選擇不動，楊金龍給的態度是走自己的路，不跟著日、韓、美、歐一起升。理由擺得很清楚：央行認為台灣的通膨壓力相對於主要經濟體仍然溫和。
七年累積通膨 14%，英國是 31%
從 2020 年疫情以來算到 2026 年，過去七年台灣的累積通膨是 14%，遠遠低於英國的 31%、美國的 28%、歐元區的 26%，南韓的 19%，跟日本相近。日本這幾年好不容易才走出通縮，結果台灣的通膨跟日本差不多。
央行的說法是，疫情期間面對烏俄戰事、中東衝突這些供給面的衝擊，政府同時做了很多平穩物價的措施把衝擊壓低，所以台灣的通膨沒有國外那麼嚴重。後來 AI 開始帶動出口、經濟快速成長，央行又提前採取溫和、漸進式的緊縮，台灣因此沒有出現歐美那種累積性的高通膨。今年 CPI 年增率預估上修到 2.03%，明年有機會降到 1.8%。通膨高峰落在今年第三、第四季，大約 2.35% 到 2.37%；明年第一季還有 2.3%，第二季就降到 1.74%，第四季剩 1.5%。
既然明年會降溫，央行認為這兩個季度不必做太多動作。這次會議有兩位理事支持升息，多數理事仍主張按兵不動，先保留政策空間，不要機械式地跟著別人走。
經濟成長保十，NCD 利率早就先動了
如果從經濟成長的內生性拉動來看，台灣今年幾乎已經保十。10% 原本被當成最壞的情境，現在已經陸續上調到 11% 到 12%。韓國股市雖然漲得強勁，經濟成長不過 3%；日本 1%；歐洲 0 到 1%。這三個經濟體都升息了，台灣反而沒動，照理講更該升。央行的回應是，我們過去的政策早就偏緊，現在沒有必要錦上添花。
讓市場意外的原因，倒不是體感溫度，而是利率決策公布之前，台灣的 NCD 利率其實已經緩步走高。今年三、四月，長天期 NCD 利率大概 1.3%，到八月底、九月初已經來到 1.6%；90 天期商業本票利率也從 1.76% 到 1.77%，上升到 1.84% 到 1.85%。就算央行不升息，實質利率早就被帶動，市場上也知道貨幣政策的方向是越來越緊。
楊金龍在記者會上把話講得很直白。他說 2024 年以來央行的操作一直比較偏緊，市場利率也高了；先進國家先調升、後來一路調降，現在才又要調升，台灣沒走這一段，一直維持稍微偏緊。除了政府的供給面平穩措施，央行操作本身也能穩定國內物價，加上股市這麼熱絡，台灣的情況跟其他國家不一樣，所以必須做某些超前的部署。至於未來會不會更緊，他的答案是看三個主要因素，不一定。
游庭皓把這段話翻成兩句：政策利率以前沒有跟著別人降，現在就沒有必要跟著別人升；而且七月以後市場的借貸成本已經提高很多，其實也沒那麼容易借到錢。市場本身已經緊了，央行就不用再緊一次。
M2 衝到 6.75%，央行說這是 AI 的錢
貨幣供給是央行最重要的觀察指標。廣義貨幣 M2 的參考區間大約 2.5% 到 6.5%，2020 年到 2025 年的平均年增率是 5.8%、8.7%、7.4%、6.2%、5.8%、4.5%，現在又來到 6.75%，超出參考區間上緣。表面上看，資金正在重新加快，應該要緊縮才對。
央行的解釋是，這一輪 M2 的成長不能直接理解成貨幣寬鬆，因為錢主要流向 AI 企業和股市，不是流向房市。政府過去有紓困，央行在三、四年前也有寬鬆，加上中小企業融通與大量資金流入房市，那是過去幾年的概況；今年這種高強度的爆發，來自 AI 景氣太強，把信貸循環和資金需求往上拉，不代表央行主動在放錢。用學理講，貨幣數量增加，市場利率也同步上升，供需的均衡點往右上移動；白話版本是市場上的錢確實變多，但大家想要的錢增加得更快，所以貨幣增量來自 AI 爆發，不是央行沒有緊縮。
游庭皓補了一個旁邊的觀察：金管會也不鼓勵大家擴大槓桿。七月那波槓桿潮，原本整戶擔保維持率跌破 140% 才會提醒，很多券商提前到 150% 就開始提醒；金管會設監管紅線、盯住個別金融機構、嚴控違約交割、掌握信用數據，某種程度就是在避免信貸進一步擴張。
官方通膨有一塊被壓在統計之外
游庭皓對這套說法有意見，而且意見很大。
他強調，官方的通膨數字很可能低估了未來的通膨轉嫁，這跟體感無關。過去一整年美伊戰事打了半年，政府正在用大量預算把部分漲價壓在統計數據之外。行政院通過的六大面向追加預算裡，穩定民生這一塊編了 4,213 億元，其中 2,333 億元是增資中油與補貼油氣、電價，台電的部分也有一千多億元。這次追加預算規模創高到 6,076 億元，大約是過去的六到七倍。
他對預算本身沒有意見，強化國防、災後重建都是好政策；問題在於補貼不可能永遠做下去。他認為最合理的預設是，11 月 28 日之後轉嫁的可能性很高，台電和中油過去幾個季度也嘗試過漲價，遲早要漲。台灣現在的通膨大概在 2.5% 上下，而南韓、歐洲、美國這三個都升息了的經濟體，通膨都比台灣高。
這一輪的通膨還多了一個新的來源。中東戰事的外溢效果已經影響到很多 3C 電子產品，不少漲價是本季度才開始，還沒辦法從過去一個季度連結出來。開學季造成的 AI 科技通膨最明顯，電力價格先往上拉；美國的資通訊產品價格年增率在 2026 年以前幾乎沒有翻正過，今年是意外。以前很少看到今年的 iPhone 到明年還能漲價，或者今年的華碩筆電到明年還能漲價，如果沒漲價，一定是降規。
台灣也一樣。消費者物價指數大約 2.04%，外食費高一點，3.17%，但電腦價格已經 7.5%。游庭皓提醒增量變數的關係：如果你覺得體感至少漲兩成，那外食費就等於漲三成、電腦等於漲七成，不能拿不同基準的數字互相對照。八月農糧物價也開始加重，七、八月大雨多，東南部和北部都淹水，漲最多的是番石榴 30.2%，香蕉 26%，玉米 21%，鳳梨 20%，芒果 20%，小番茄 12%，西瓜 9.5%，木瓜 4.8%。第三季的通膨壓力從體感上又升溫了一些。
所以他的結論是「不同意，但理解」。通膨壓力和全球趨勢就擺在那裡，台灣做了很大的物價壓制，遲早要漲價，他認為應該提前預防性升息。他也把預判講得很白：現在不升，十二月就要升回來，而且一次升兩碼。
至於政治上為什麼會這樣選，他分析，政府用信用管制壓縮房地產流動性，房價沒有立刻大跌，變成時間拉長的緩跌或量縮，政治效果很尷尬。沒買房的年輕人未必因此買得起，也少有人會對政策心存感激；原本有房的人有幾十萬戶靠新青安，看到房價承壓、交易變難，連換屋的資金調度都受影響，抱怨反而更直接。最後兩邊都不討好。
第二戶貸款回到七成，打炒房正式收場
利率不動的同時，央行對房地產市場丟出另一顆震撼彈：放寬已經實施兩年的信用管制，市場把它解讀成本輪打炒房循環的正式結束。
最直接的一項，是自然人購買第二戶的購屋貸款成數上限，從六成調回七成，等於回到兩年前管制之前的水準。央行三月才從五成放寬到六成，半年內再往上調一階。游庭皓算了一間兩千萬的房子：原本要準備八百萬頭期款，現在只要付六百萬，負擔減輕很多，換屋需求也許很快就會展現出來。
楊金龍被問到選舉時強調，這跟年底選舉沒有關係。他的說法是，管制兩年了，成效也該出來了，資源不要過度集中在房地產的目標已經達到；兩年足夠長，既然成效夠，為什麼不能聽聽外面的呼聲，做適度、適當的調整。他也提到來自各方的施壓，包括相關行業和媒體，但央行必須冷靜判斷。
建商公會的反應很快。新聞稿大概隔五分鐘就發出來，高度肯定央行的調整方向十分正確，務實回應市場和產業的需求，認為這對真正有居住需求的家庭有幫助。游庭皓說，被建商這樣認可，是一個很大的讚譽。
購地切結書取消，集中度退回疫情水準
另一項放寬是取消購地貸款的限期動工切結書。過去央行要求建商買地之後必須在十八個月內動工，不要把地囤在那裡不用；土地從整合產權、都市計畫審議、申請建造到真正開工，有時候時間拉得很長。這項規定現在正式取消，改由承貸銀行針對個案授信風險自行判斷，銀行自己評估對方是真的要開發，還是拖著囤地。建商公會認為這非常符合市場實務，有利正常開發案繼續推進。
央行敢放寬，是因為兩個指標都改善。第一是銀行體系的不動產貸款集中度：2024 年 6 月的高點是 37.6%，今年先降到 35.56%，7 月底只剩 34.44%，短短兩年下滑 3.14 個百分點，回到疫情前的水準。第二是資金流向：7 月銀行非不動產放款餘額衝高到 14.3 兆元，購屋貸款的年增幅只剩 3.4%。現在很多人借錢，但不是借房貸，過去資源過度集中在房地產的問題已經明顯改善，央行就沒有必要維持同樣強度的限制。
量能先回來，價格差不多到底了
游庭皓把這次鬆綁的意義講得很直接：本輪打炒房循環等於正式結束，信用管制也鬆到極致，不太可能再更寬。房價方面，這兩年中南部明顯承壓，雙北幾乎沒跌；但真正該看的是量能，因為量能永遠比房價重要，市場的借貸量才是關鍵。
數字的變化是這樣：2025 年急凍之後，2026 年已經稍微止穩回升，今年一到七月的全國建物買賣移轉棟數大約 15.4 萬棟，年減幅從去年同期的 26% 收斂到只剩 2%。只要稍微點火，今年至少確定比去年好，接下來就看有沒有機會挑戰前年。
房價的修正幅度也不大。信義房價指數第二季從高點只回落 0.4%，年增幅從第一季的負 0.5% 轉正為 2.7%。政大永慶房價指數仍低於高點 5.3%，但年減幅從 3.8% 收斂到 1.2%。國泰房價指數年增幅 0.04%。預售屋其實也沒什麼在跌，還是很勇敢地開高。
他特別點出信義的大台北房價指數，因為它每月公布，不像國泰或信義的季指數，可以比較快反映政策與市場心理。早在央行正式鬆綁之前，八月的大台北房價漲幅就已經很誇張：台北市年增 6.57%，新北市 3.96%，整個大台北地區 5.24%。今年房價有漲就不錯了，結果大台北是 3%、4%、5%、6% 起跳，游庭皓說這是非常驚人的資金買盤，也許跟少年股神賺了錢要做資產配置有關。
供給端的變化更明顯。今年全台只有 246 個新案，年減 21%；總銷金額前年還有 9,700 億元，去年 7,100 億元，今年只剩 5,400 億元，差不多是疫情時的水準。預售市場的新屋供給相對少，價格最有機會在第四季直接反應。建造宅數的下滑也很快：2021 年 8.2 萬間，2022 年 8.5 萬間，2024 年只剩 6.4 萬戶，去年 7 萬戶，今年剩下 5 萬戶。蓋的房子照這種速度減少，有一天就沒有新房子了，新屋價格反而有炒作的疑慮；現在把供給重新打開，不一定壞事。
接下來要觀察的是市場心理。永慶房屋的前瞻報告顯示，2025 年以後看漲比例已經低於看跌比例，多數買方認為房價應該會跌，所以不跌的房子不願意買；多數建商和賣方又不覺得打炒房到了必須賣房換現金的地步，就那樣釘著，僵持了大約兩年。現在政策鬆綁，第四季情緒有反轉的機會。
游庭皓的結論是，價格還有得商量，因為雙北還在衝高，中南部有些蛋殼區已經明顯鬆動，自住買盤會不會真的回來不一定；但量能百分之百會在第三、第四季往上拉，今年的量能有機會超越去年。從公允評價的角度看，今年應該就是本輪房地產價格循環的相對底部。
新竹的 459 萬與竹北的百萬單價
房地產能夠這樣撐著，背後是這一波 AI 浪潮帶出來的游資。游庭皓說，如果沒有 AI，台灣的經濟成長也許就跟歐洲、日本差不多，1%、2%，甚至不到 1%，那也不用做這麼多分析。正因為 AI 開啟了大量游資，這幾年房地產和股市才會這樣漲，也才會讓央行覺得自己有越來越緊的必要。
這筆錢是廣泛性的，不是單屬某個特殊族群。他拿高所得村里的人口結構對照：台北市所得中位數前一百分比的村里，高齡人口占比通常偏高。內湖區寶湖里平均所得 239 萬元，65 歲以上占 16.7%；大安區龍門里平均所得 194 萬元，65 歲以上占 24%；中正區新營里、南港區三重里、中山區成功里也都接近 20%。這些是傳統的高資產族群。
新竹完全不一樣。東區關心里 65 歲以上只占 3%，平均所得 459 萬元；東區龍山里平均所得 342 萬元，65 歲以上占比只有 4% 到 5%。這是年輕的科技新貴。
購買力直接反映在建案上。最近他看到一個叫「光宇樹」的建案，竹北開價已經突破百萬，一坪 103 萬到 106 萬元，他猜成交大概落在 90 萬到 100 萬元；總價 3,200 萬到 3,400 萬元，做三房，坪數 28 到 31 坪，也不是什麼豪宅。他的判斷是，按照這種新富階級的財富集中，竹北的房價均價遲早會挑戰板橋，接下來進軍台北市。
所以台灣現在的房地產和股票市場，都要用新的見解來理解。一個是從 AI 行情、游資、外匯收入進來的速度去看；另一個是央行把政策鬆綁回兩年前的位階之後，房地產能不能有效吸收市場上的游資，降低資金亂竄的風險。
楊金龍連兩年 A-，台股收 46,878 點
游庭皓還是給了楊金龍一些評價。《環球金融雜誌》最新公布的 2026 年全球央行總裁評比，楊金龍連續兩年拿下 A-，全球只有二十五位央行總裁進入 A 級區間，他跟瑞士、捷克、波蘭、菲律賓的央行總裁同列。上任八年，除了 2024 年拿到 B，其他時間基本上都是 A。
節目最後，台股上漲 589 點，收在 46,878 點。他把央行的動作再梳理一次：政策本來就不是為了討好所有人，必須在政策框架裡取得平衡；至於 2020 年以後，AI 改變了整個世界，全球的央行、經濟部門和行政部門都被迫採取對應措施，所得再分配之類的議題也會陸續發酵。